افزایش نقدینگی چه تاثیری بر بازار مسکن دارد؟

بازار مسکن تحت تاثیر ساختار کلان اقتصادی کشور و بر مبنای درآمد نفت شکل گرفته است. این بازار حدود 102 فعالیت اقتصادی را به صورت مستقیم و غیرمستقیم در برمی‌گیرد.
به گزارش پایگاه خبری فریادگر، سهم بالای هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار برای گروه‌های کم درآمد به طور میانگین دوازده درصد می‌باشد با وجود این سهم تغییرات اندک آن می‌تواند فشار قابل ملاحظه‌ای بر سبد هزینه خانوار تحمیل کند. هزینه مسکن اقشار کم درآمد 50 تا 60 درصد درآمد خانوارها را تشکیل می‌دهد. در حالی که این میزان باید بین 20 تا 30 درصد باشد. تلرانس و نموداربرداری قیمت مسکن به گونه‌ای است که در یک دوره 4 الی 5 ساله از تعادل نسبتا پایداری برخوردار بوده و بعد از این دوره به دلیل چسبندگی قیمت‌ها در بازار مسکن تقاضایی غیرطبیعی وارد این بخش می‌‌شود و به دلیل عدم افزایش عرضه مسکن در کوتاه مدت قیمت مسکن به صورت تصاعدی افزایش می‌یابد. این افزایش تا حدی بوده که مقدار تقاضا و عرضه مسکن به نقطه تعادل برسد. این وضعیت ادامه می‌یابد تا سیکل دیگر در دوره زمانی بعد یعنی 4 الی 5 سال دیگر رخ دهد.
افزایش نقدینگی و تاثیر آن در بازار مسکن: در بازار مسکن تقاضا به دو دسته تقاضای واقعی و تقاضای سرمایه‌ای تقسیم می‌شود. تقاضای واقعی ‌برای ارضای نیازهای مصرفی خانوار وارد بازار مسکن می‌شود. خانوارها برای رفع نیاز مسکن تقاضای خود را وارد بازار می‌کنند. هر خانوار در سبد دارایی خود اقلامی را برای آتیه نگهداری می‌کند.
در کشوری که بورس ظرفیت کافی برای جذب سرمایه را ندارد خانوار برای سرمایه‌گذاری وارد بازار مسکن می‌شود که این تقاضا بر روی تقاضای سرمایه مسکن تاثیر می‌گذارد.
در ایران و در دو دهه اخیر به علت افزایش بیش از حد نقدینگی نوسانات بازار مسکن تشدید شده است. بخش مسکن در غیاب بازار سرمایه بخش عمده‌ای از نقدینگی جامعه را به خود اختصاص داده است. ورود نقدینگی با انگیزه سرمایه‌ای به طور دقیق با دوره‌های جهشی افزایش قیمت مسکن منطبق است. مقایسه روند تحول نقدینگی کل بخش مسکن، نقدینگی، مربوط به تقاضای واقعی و تقاضای سرمایه‌ای نشان می‌دهد تقاضای واقعی با یک روند ملایم و همواره فزاینده مواجه است. در مقابل ادوار رکود و رونق در بخش مسکن مربوط به تقاضای سرمایه‌ای بوده است.
در مجموع در شرایطی که در سطح اقتصاد‌ کلان کشور، سیاست افزایش نقدینگی اجرا می‌شود و بازار سرمایه نیز برای جذب آن وجود ندارد، این افزایش نقدینگی بر سطح قیمت در بازار مسکن تاثیر گذاشته و باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود.
شایان ذکر است که در بخش کلان اقتصادی ورود نقدینگی به بخش مسکن از آثار مخرب آن در سایر بخش‌های اقتصادی جلوگیری می‌کند. اما از نظر بخش مسکن هم به لحاظ افزایش شدید قیمت و هم به لحاظ ایجاد نوسانات شدید در تولید مسکن آثار تخریبی غیرقابل جبران را باقی می‌گذارد. کاهش سود بانکی نیز بر بازار مسکن تاثیرات زیادی می‌‌گذارد به طوری که کاهش نرخ سود بانکی سبب انتقال سرمایه به بازار مسکن و افزایش تورم شده است. نرخ جدید سود سپرده‌گذاری کمتر از نرخ سود ماهانه اجاره مسکن است که این موضوع باعث کم شدن توان اجاره‌نشینی شده است و به همین دلیل کاهش نرخ سود سپرده به هیچ وجه به نفع بازار مسکن نیست.
به همین دلیل امکان جهت‌دهی عوامل تولید و ورود سرمایه‌های سرگردان به این بخش موجب می‌شود که مسکن از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای پر بازده تبدیل شود و موجب بروز بیماری هلندی در بازار مسکن گردد که سبب افزایش بی‌رویه قیمت مسکن می‌شود. مسکن یک کالای مصرفی بادوام است و باید براساس تولید و عرضه متناسب با تقاضا به تعادل قیمت برسد. اما به دلیل تبدیل شدن به یک کالای سرمایه‌ای به راحتی توسط عرضه‌کننده، قیمت آن افزایش می‌یابد و تقاضاکننده به دلیل نیاز به قیمت عرضه‌ شده تمکین می‌کند.
با توجه به هرم سنی جمعیت کشور و رسیدن پیک جمعیت جوان کشور به سن ازدواج و اشتغال و به تبع آن نیاز به مسکن سالانه ساخت 322 هزار واحد مسکونی در کشور ضروری است.
حال اگر مسکن از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای و سوداگرانه مبدل شود .
تاثیر عوامل برون‌زا بر بازار مسکن: بررسی عوامل برون‌زا از این جهت حائز اهمیت است که با شناخت این عوامل می‌توان مقدار تاثیرگذاری آن را بر بازار مسکن مورد ارزیابی قرار داد تا با استفاده از استراتژی مناسب راه‌حل‌های درستی را بکار گرفت. عدم تخصیص بهینه منابع مالی موجود به تولید مسکن در کشور به خوبی نمایان است و این منابع مالی به تمام بخش‌های اقتصادی اختصاص می‌یابد که بازدهی لازم را نداشته و منجر به اتلاف آنها می‌شود. در صورت تخصیص منابع مالی مورد نیاز در بازار مسکن، این امر موجب تولید و افزایش عرضه و کاهش قیمت مسکن می‌گردد. همانگونه که پیش‌تر گفته شد در کشور ما به دلیل تک‌محصولی بودن اقتصاد که بر پایه درآمدهای نفتی برنامه‌ریزی می‌شود. در صورت اتخاذ سیاست‌های نادرست افزایش نامناسب نقدینگی که به سبب افزایش درآمدهای نفتی صورت می‌پذیرد موجب تورم شدید در اکثر کالاها می‌شود برای خرید کالایی که تولید شده نقدینگی بیشتری را باید پرداخت کند و این کالا با چند بار دست به دست شدن به افزایش قیمت قابل توجهی دست پیدا خواهد کرد که در این شرایط سوداگری و دلالی در بازار حاکم شده و سرمایه‌هایی که به هدف افزایش سود وارد بازار می‌شوند به مانند عوامل تعیین‌کننده اصلی بازار به ایفای نقش می‌پردازند. از عوارض سرمایه‌ای شدن مسکن وجود خانه‌های خالی است بدین معنی که مالکان به امید افزایش قیمت مسکن و به تبع آن افزایش نرخ بازگشت سرمایه، خانه‌های خود را با وجود نیاز در بازار نمی‌فروشند. به همین دلیل باید با اتخاذ مالیات سنگین بر خانه‌های خالی هزینه نگهداری آن را افزایش داد تا مالکان خانه‌های خود را به بازار عرضه کرده تا نهایتا به افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت منجر شود.
بازار مسکن و اقتصاد مقاومتی: در سال‌های گذشته و با تاکید مقام معظم رهبری بر اجرایی شدن سیاست‌های کلی اقتصاد مقاومتی و با وجود تایید کارشناسان حوزه علوم اقتصادی بر لزوم اجرای این سیاست‌ها در عمل اتفاق خاصی رخ نداده است. در همین راستا و به خاطر اهمیت زیاد بخش مسکن و توان بسزا در ساماندهی اقتصادی کشور به بخشی از موارد سیاست‌های کل اقتصاد مقاومتی می‌پردازیم: در مسائل کلان اقتصادی و سیاسی کشور مسائلی از قبیل تحریم می‌تواند نقشی بسزا ایفا کند و این امر می‌تواند در اجرای سیاست‌ها و خط‌مشی‌های مختلف کشور خلل ایجاد کند. ولی به خاطر آنکه نهادهای مسکن از قبیل نیروی کار، زمین، مصالح ساختمانی و... از جمله سرمایه‌های داخلی هستند نه تنها تحریم‌ها نمی‌توانند تاثیری مستقیم بر تولید و عرضه مسکن بگذارند، بلکه رونق کسب و کار در این بخش می‌تواند باعث ارتقای سطح اقتصادی کشور در راستای اهداف اقتصاد مقاومتی و رسیدن به رشد حداکثری گردد. حوزه مسکن بدون نیاز به بخش ارزی کشور در شرایط تحریم می‌تواند به خوبی چرخ‌دنده‌های اقتصادی کشور را به حرکت درآورد این بخش به خاطر وابستگی 2 و 1 صنعت کشور سبب شده است که رونق در این بخش تاثیر بسزایی در بخش‌های دیگر اقتصادی کشور از جمله اشتغالزایی، کاهش تورم، افزایش درآمد سرانه و افزایش رشد اقتصادی بگذارد. در بحث اشتغالزایی همین نکته بس که بخش نفت و پتروشیمی با هر 300 میلیون تومان و در بخش نیروگاهی با هر 940 میلیون تومان سرمایه‌گذاری می‌توان یک شغل برای یک سال ایجاد کرد این در حالی است که در بخش مسکن برای ایجاد یک شغل برای یک سال تنها به 20 میلیون تومان سرمایه‌گذاری نیاز است. همچنین می‌توان به بندهای 17 و 18 سیاست‌های کلی اقتصاد مقاومتی به اصلاح نظام درآمدی دولت با افزایش سهم درآمدهای مالیاتی و قطع وابستگی بودجه به نفت اشاره کرد. در بخش مسکن، خرید و فروش مسکن نسبت به بخش‌های مولد و تولیدکننده این بخش دارای سود بیشتری است و این امر باعث به هم خوردن توازن اقتصادی در بخش مولد به نفع بخش غیرمولد و سوداگرانه شده است به طوری که خرید و فروش زمین و مسکن از سود بالاتری نسبت به ساخت مسکن برخوردار است. برای این منظور می‌توان مالیات طولی بر انجام معاملات مکرر جهت کنترل خرید و فروش مکرر طراحی کرد که این سیاست باعث کاهش تقاضا در امر خرید و فروش و افزایش تقاضای بخش ساخت و ساز مسکن می‌شود و از طرف دیگر به افزایش درآمد دولت نیز کمک می‌کند.
با نگاهی به وضعیت 12 سال اخیر بازار مسکن همواره شاهد ظهور دوره‌های رکود و رونق تورمی بوده‌ایم. عامل اصلی ایجاد تشدید حلقه رکود و رونق مجموعه سیاست‌های حاکم در این بازار یعنی اتکای صرف به ساز و کار بازار و عدم حضور دولت در بخش مسکن، تحریک بازار از ناحیه تقاضا با تخصیص و افزایش سقف وام‌های خرید مسکن و فروش زمین‌های دولت و کاهش مداخله مستقیم دولت در بازار زمین و آزادسازی بازار آن است.
مسعود بیات - کارشناس مسائل اقتصادی