شارلاتان زدایی از املاک

«نارضایتی از همین جاها شروع می شود»؛ این را می گوید و از مشاور املاکی شاکی است که گویا خیانت در امانت کرده و در مقابلِ اعتراض او به پلیس زنگ زده تا از بنگاه بیرونش کند.
با تعطیل شدن مدارس و آمدن فصل جابجایی ها برّه کشان معاملات ملکی فرارسیده است، مخصوصا امسال که نرخ رهن و اجاره بالا رفته و خیلی ها به دلیل ناتوانی از تمدید مجبورند سرپناهی ارزان تر پیدا کنند.
از کوی فردوس که پایین می آیی ازدحام دستفروش ها و وانتی ها اولین چیزی است که برای ساکنان دیگر عادی شده اما توجه تازه واردها را جلب می کنند، مخصوصا میوه فروش ها که هر جای خالی از پیاده رو و گوشه و کنار خیابان بساط کرده اند.
در میان این ازدحام، سر و صدای عده ای در یک بنگاه مسکن بیش از حدّ معمولِ یک معامله است و انگار داغی بازار ملک و املاک آنان را هم گرفته است. چند کوچه پایینتر دو مامور نیروی انتظامی روی موتورسیکلتی مشغول صورتجلسه رخدادی هستند.
کاغذ صورتجلسه را به دست گرفته و شاید به این فکر می کند که آیا واقعا فرصت دارد برای پیگیری راهی دادگاه شود. می گوید بنگاهی بدون اطلاع او مبلغی بیش از توافق از کارتش کشیده و وقتی معترض شده و گفته می نشیند تا تکلیفش مشخص شود، به پلیس زنگ زده اند تا جایی خارج از بنگاه این تکلیف روشن شود.

** آشفته بازار بنگاهی
به گزارش گروه تحلیل، تفسیر و پژوهش های خبری، آبان ماه سال گذشته بود که در بازار مسکن پس از رکودی پنج ساله، تحرکاتی ایجاد شد. هر چند که در ابتدا روند ورود به دوره رونق بازار مسکن با شیب ملایمی در جریان بود اما سیل نقدینگی هزار و 700 هزار میلیاردی به بازارها، این بازار را هم ملتهب کرد.
با کاهش ارزش ریال و نگرانی از آینده اقتصادی، تمایل مردم به منظور تبدیل پول نقد به دارایی افزایش یافت. بنابراین تقاضا در بازار سنتی و محبوب مسکن افزایش پیدا کرد. تقاضا در این بازار در شرایطی بالا رفت که طی پنج سال گذشته دولت بیشتر به فکر تقویت طرف تقاضا بوده و تولید در سطح پایینتری رشد داشت. همین نبود توازن بین عرضه و تقاضا منجر به جهش قیمت مسکن شد.
در جای خالی عرضه،‌ مهم ترین عامل دیگری که به جهش قیمت مسکن کمک کرد ورود تقاضای سفته بازانه به بازار بود اما چیزی که به آتش این گرانی دامن زد رفتار سودجویانه برخی از مشاوران املاک بود؛ گروهی که در سال های رکود بازار،‌ درآمدشان نسبت به اواسط دهه 80 چنگی به دل نمی زد با این آشفتگی بازار قصد طی ره صد ساله را در یک شب کردند و خود عامل گرانی شدند.
در شرایطی که یکی از وظایف مشاوران املاک باید برقراری تعادل در قیمت ها و داوری منصفانه بین خریدار و فروشنده و موجر و مستاجر باشد گویا غش کردن به سمت موجر و مالک خانه نفع بیشتری برای آنها دارد. در این شرایط بدون حساب و کتاب بر قیمت های فایل شده می افزایند و به مالکان توصیه می کنند که قیمت ها را بالاتر ببرند چرا که عرضه محدود و تقاضا زیاد است و مستاجر یا خریدار ناچار است که قیمت را بپذیرد و برای افزایش قدرت خرید یا اجاره خود،‌ متوسل به قرض و وام شود.
به هر حال با افزایش ارزش قرارداد، حق کمیسیون مشاوران املاک هم بالا می رود. البته این داستان تنها به گران کردن خودسرانه مسکن در بازار محدود نمی شود و دامنه آن به تخلف هم می رسد. گاه پس از معرفی فایل اجاره یا خرید مسکن به متقاضیان و در صورت مورد پسند واقع شدن، مشاوران به شرطی قرار نشست با مالک را نهایی می کنند که خریدار یا مستاجر بیشتر از حق کمیسیون مصوب،‌ حق واسطه گری بپردازد.
عده ای هم گله مندند که برخی از مشاوران املاک در میانه پروسه انعقاد قرارداد با پیدا شدن مشتری که حاضر است پول بیشتری برای آن ملک بپردازد،‌ باعث بهم خوردن معامله می شوند.
حال در این آشفته بازاری که هر کس سکه خود را ضرب می کند،‌ کدام نهاد ناظر بر فعالیت سوداگرانه برخی از مشاوران املاک است؟ آیا این نهاد ناظر توانسته عامل مهار این روند جاری در بازار باشد؟ «مصطفی قلی خسروی» رییس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این سوال می گوید: بدون اغماض با متخلفان برخورد می کنیم و مشاوره املاک خاطی را در عرض 20 روز به تعطیلی می کشانیم؛ برخوردی که البته کمتر در واقعیت بازار دیده می شود.

** تعطیلی 10 تا 15 مشاوره املاک متخلف در هفته
رییس مشاوران املاک تهران در گفت وگو با پژوهشگر ایرنا با تشریح روند برخورد با مشاوران املاک متخلف گفت: طبق قانون صنفی چند کمیسیون تشکیل شده است از جمله کمیسیون بازرسی، ‌کمیسیون شکایات،‌ کمیسیون حل اختلاف، ‌کمیسیون آموزش و ...اگر این کمیسیون ها فعال نباشند امکان ادامه فعالیت برای ما وجود ندارد.
وی با تاکید براینکه اگر تخلفی از مشاوران املاک سر بزند،‌ سریعا برابر ماده 28 قانون موجود با مشاوران املاک مجوز دار و با مشاوران املاک بدون مجوز برابر ماده 27 قانون موجود برخورد می کنیم،‌ ادامه داد: اماکن همکاری بسیار خوبی در پلمپ مشاوران املاک متخلف با ما دارند.
خسروی با بیان اینکه در تعطیلی مشاوران املاک متخلف بدون اغماض عمل می کنیم،‌ گفت: از آنجایی که سال های بسیاری در این صنف بودم عده زیادی به شماره تلفن همراه من دسترسی دارند و با ارتباط مستقیم با بنده مشکلاتشان را در این حوزه مطرح می کنند و کسانی که در برخورد با مشاوران املاک دچار هر مشکلی شدند می توانند با خط ویژه 7334 تماس بگیرند و مشکلشان را با کارشناسان اتحادیه مطرح کنند.
به گفته وی بازرسان منطقه را از معتمدین و ریش سفیدان محله ها انتخاب کرده ایم. در آینده نزدیک تعداد بازرسان را به 500 نفر در سراسر تهران می رسانیم تا به محض انتقال شکایات بازرس عازم آن محل مورد نظر و آن بنگاه شود.
رییس اتحادیه مشاوران املاک افزود: اگر بازرس کوچک ترین خلافی کند آبرویش در میان است و قطعا کسی به عنوان بازرس انتخاب می شود که هیچ سوء سابقه ای نداشته باشد. از آنجایی که بازرسان خودشان از کاسبان قدیمی آن محله هستند تن به زد و بند با مشاوران املاک نمی دهند چراکه با محرز شدن آن،‌ از بازرس بودن عزل و در نهایت اعتماد مردم محله به این شخص از دست می رود. به دلیل اینکه بازرسان از کسبه محل هستند ممکن است در صورت از دست رفتن اعتماد مردم به آنها کسب و کارشان هم کساد شود.
خسروی گفت: از سوی دیگر بازرس هایی هم در استخدام خود اتحادیه هستند و در صورت بروز شکایتی سریعا به محل اعزام می شوند بدون آنکه مشاور املاک و خریدار یا فروشنده ملک یا موجر یا مستاجر را بشناسد.
وی ادامه داد: پیش از این در کمیسیون بازرسی 30 نفر از رشته های متفرقه حضور داشتند که پس از کنار گذاشتن آنها امروز تنها فارغ التحصیلان رشته های حقوق به عنوان کارشناس در این کمیسیون فعالیت می کنند.
رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه مدت زمان به نتیجه رسیدن شکایت تنها یک هفته است،‌ تاکید کرد: هفته ای 10 الی 15 مرکز مشاوره املاک متخلف با رسیدگی و پیگیری های اتحادیه و اماکن تعطیل می شوند.
وی درباره روند رسیدگی به شکایات مردمی گفت: در صورت شکایت مردم از یک مشاوره املاک، در نوبت اول کارشناسان اتحادیه با مدیریت آن مشاور املاک تماس می گیرند و نسبت به شکایت مطرح شده توضیح می خواهند. اولین روش برخورد با مشاور املاک اخطار تلفنی است و از مشاور املاک می خواهیم سریعا نسبت به رفع مشکل ایجاد شده اقدام کند.
خسروی با بیان اینکه اصولا 60 درصد شکایات با تماس های تلفنی کارشناسان اتحادیه به مشاوران املاک حل می شود، گفت:‌ اگر مشکل از طریق تماس و تذکر تلفنی حل نشود،‌ کمیسیون حل اختلاف از دو طرف برای رسیدگی به مشکل و حل آن دعوت می کند. در مرحله بعد دو طرف یا به صلح و سازش می رسند یا اگر مشاور املاک در صورت خاطی بودن،‌ تمکین نکرد، ماده 28 اعمال می شود و بعد از 20 روز تا یک ماه آن املاکی بسته می شود. جریمه نقدی در قانون پیش بینی نشده و برابر قانون تعزیرات دولت مشاوران املاک خاطی را تنبیه می کند.
وی افزود: روزانه به طور میانگین 30 تا 60 شکایت به صورت تلفنی مطرح می شود که عمده آنها از طریق پیگیری های کارشناسان حقوقی اتحادیه از طریق تماس تلفنی حل می شود. بسیاری از موردهایی که یک مشاور املاک حق کمیسیون بیشتر از نرخ مصوب را گرفته از طریق همین پیگیری های تلفنی کارشناسان حقوقی،‌ حل شده و مابقی هزینه به شکایت کننده پس داده شده است. البته برخی از موردها که تعداد آنها محدود است و از طریق پیگیری های تلفنی حل نمی شود ‌به کمیسیون حل اختلاف ارجاع می یابد. در این شرایط از سوی اتحادیه اخطاریه کتبی به مدیریت مشاور املاک مورد نظر برای حضور در کمیسیون حل اختلاف ارسال می شود.
رییس اتحادیه مشاوران املاک در خصوص مشاوران املاکی که شرط انعقاد قرارداد را پرداخت حق کمیسیون بیشتر از نرخ مصوب را مطرح می کنند، گفت: نمی توان ادعا کرد تمام مشاوران املاک به تعهدات خود پایبندند و اخلاق صنفی را رعایت می کنند اما سعی ما در اتحادیه بر این است که با این تخلفات برخورد جدی و سریع داشته باشیم.

** نرخ مصوب در شرایط انحصار
تعیین حق واسطه و کمیسیون مشاوران املاک یک فرمول مشخص دارد و بر اساس آنچه که اتحادیه مشاورین املاک برای شهر تهران اعلام کرده، در معاملات خرید و فروش،‌ ارزش معامله تا سقف 500 میلیون تومان مشمول نیم درصد کمیسیون از خریدار و فروشنده است و در معاملات با ارزش بالاتر از 500 میلیون تومان به نسبت مازاد قیمت معامله 25 صدم درصد به کمیسیون اضافه می شود.
برای مثال اگر ارزش قرارداد ملک 800 میلیون تومان باشد، هر یک از دو طرف قرارداد برای 500 میلیون تومان اولیه نیم درصد کمیسیون محاسبه و 25 صدم درصد 300 میلیون تومان مابقی هم تعیین می شود. البته براساس قانون پرداخت مالیات بر ارزش افزوده، هر طرف معامله باید 9 درصد ارزش کمیسیون معامله را هم به بنگاه مشاوره املاک پرداخت کنند.
درباره معاملات رهن و اجاره مسکن اما سازوکار محاسبه حق الزحمه مشاور املاک بر اساس بهای اجاره خانه است و یک چهارم اجاره به عنوان حق واسطه دفتر مشاور املاک پرداخت می شود. برای خانه های اجاره ای فقط یک چهارم مبلغ اجاره یک ماه خانه و برای خانه های رهنی به ازای هر یک میلیون تومان رهن معادل 30 هزار تومان اجاره در نظر گرفته می شود.
با این حال، بسیاری از مشاوران املاک به این فرمول و محاسبات و نرخ مالیات معترضند و معتقدند حق کمیسیون باید توافقی بین موجر و مستاجر باشد و نرخ گذاری دستوری در این حوزه جواب نمی دهد. در مقابل، بسیاری می گویند دقیقا نرخ گذاری در جایی منطقی است که انحصار وجود دارد و بسیاری از فایل های فروش و رهن و اجاره مسکن به صورت انحصاری در اختیار مشاوران املاک قرار دارد.